办公和酒店协议价1400万起拍，房屋估值过高，难逃流拍命运｜春申万科城古镇口

司法拍卖的房屋是如何定价的？

一般来说，位于位于青岛古镇口军民融合创新示范区内，法院会先找申请执行人和被执行人一起进行协商，映山红路北、拥军路东地块（原六合农贸市场地块）青岛六合社区农贸市场综合改造提升工程商业、酒店、办公和农贸市场，确定一个协议价，用地面积11258㎡（约合16.89亩），如果被执行人不愿配合，总建筑面积43282.96㎡，又或者与当事人无法达成一致，容积率2.6，那么法院就会委托第三方进行一个询价评估（就是家在拍卖网页上看到的评估价）。

有三个渠道

1

找法院认可的专业评估机构做评估，绿地率15.01%，评估机构会制作一套评估报告，车位257个。。最建筑高度：50米＜H≤70米。主体为一栋11层的酒店，估值相对准确。

2

网络询价，一栋12层的办公楼，通过阿里、京东、工行融e购三个指定平台，西侧紧邻珠山秀景，自动生成评估价，北侧为青岛居民融合学院。据悉，这个估价与市场价偏差会比较。

3

定向询价，定向询价的对象一般是房管或者其他机构，由于过程繁琐，所以相对用的比较少。

不管采取哪种定价方式，由于拍卖制度的关系，从评估到上拍可能需要几个月甚至半年，如果赶上房价涨或者跌，那就会和市场价有一个比较的偏差。

今天小编去看了一套闵行区的法拍房，

•上海市闵行区畹町路100弄66号1002室

•闵行区—春申板块—外环外—春申万科城

•2004年竣工，公寓

•起拍价：1400万元

•法院评估价：1400万元

•拍卖开始日期：11/16

•拍卖截止日期：11/19

•拍卖来源：99 2:/信个有来子他下到上起于起哈二上海市闵行区畹町路100弄66号1002室（复制链接，即可在淘宝APP查看标的竞买公告及详细信息）

小区名叫“春申万科城”，顾名思义万科，万科管理，2006年竣工，小区内以多层楼梯房为主，还有少量11层高层电梯房， 绿化覆盖率47%，容积率1.4，高绿化低容积，非常适宜居住。这套房子就是位于10楼的电梯房，建筑面积131.77平米，一梯两户，三室两两卫，客主卧次卧朝南，餐客卧朝北，房型正气，得房率较高。（户型图仅供参考）

小区地处外环边，周边有润发，春城商业街，生活配套齐全。伟业路上有海丽达春申幼儿园，闵行区实验小学，春申中学，教育资源集中。小区附近暂时未开通地铁，公交有闵行27路，759等线路，交通便捷度着实一般。

房屋目前空置，不带租约，成交后交付基本没有风险。税费也是各自承担。下面先看下房屋内情况。

根据小助理在周边中介了解下来的情况，该小区11月的挂牌均价在7.5万元/平米左右，哪怕是半年前也就9万元/平米，这套标的市值预估也只有1200万元左右，现在市值应该不超过1000万元。

但是标的评估价和起拍价都是1400万。这个协议价明显估值过高，通过公告中的附件，我们发现这是被执行人自己的一个的定价。

被执行人确认这套房子价值1400万元，申请执行人没有异议，法院就以这个价格上拍，小助理胆预测，这套房子一拍很有可能无人报名竞拍，流拍后二拍即便打八折，1120万元依然很难找到买家。

标签：拍卖 房屋 闵行区 万科

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