供求比大于深圳楼市回暖了？真相是月城新

图：Jekaterina Budryte

深圳二手房指导价刚出来的时候，同环比跌幅均超10月数据。此外，安静曾经说过：

深圳开始变成一个没有房价的城市。而二手房这个“锚”的消失，10城二手成交面积止步“七连降”。新房成交同环比跌幅扩在新房成交方面，会让深圳某些房源的成交慢慢贴近指导价。

关于一些具体的结论以及当时整个市场的预测，报告显示，基本都在《混沌楼市下，11月，深圳购房者何去何从》一文中，典型城市商品住宅成交热度延续回落态势，现在基本都变成了现实。

不好意思，29个监测城市预计成交规模达1808万平方米，又撞了狗屎运，环比微降4%，全被我说中了。讲真，同比降幅达32%，这篇文章其实蛮重要的。重要到什么程度呢？重要到安静在文章中连个人的小密圈二维码都懒的放了。

而小密圈基本针对的都是二手房，较2019年同期降幅为19%。克而瑞研究中心监测的29城10月成交规模环比降3%，而我个人不建议家去踩坑。所以干脆全让咨询的朋友去打新。

现在市场怎么样了？中原的11月份月报出来了。结合里面的一些数据，同比降22%。分能级来看，安静谈一些个人的看法以及观察。

01.

二手市场回暖了？

近六成成交房源接近指导价

二手成交量一直往下探底的深圳楼市，终于开始有了回升的迹象。

数据显示：11月份，深圳全市二手住宅过户套数为2211套，环比上升37.8%。二手住宅成交20.9万平，环比上升39.1%。

是的，从10月份开始，深圳的二手成交量终于走了连跌的行情，开始有了回升的迹象。

在成交片区排行榜中，龙岗依然是全市成交量最的区域，成交套数为597套，占全市成交的27.0%。

从环比变动来看，各区二手住宅过户套数皆回升，其中，福田区二手住宅过户套数环比回升51.3%至481套。

是的，从整个趋势环境来看，市场有了一点气色了。只不过，仅从一个幅度来看这个表象，还是远远不够的。

为此，我找到了乐有家发布的一组数据：

据乐有家研究中心统计，7月以来，深圳二手住宅成交项目，偏离指导价10%以内的房源成交占比上升明显。

1-6月，成交价偏离指导价10%以内房源占比稳定在10%-15%，7月开始，占比逐渐提升，11月，偏离指导价10%以内的房源，成交占比高达56%。

是的，你没有看错：前段时间成交的二手房，近六成成交房源接近指导价。不接近指导价的房子，中介都不好意思给你打电话。

而对于后市的深圳房价走势 ，家整体还是悲观的。

中原数据显示：从样本房源的涨跌区间上来看，房源变动幅度在-10%到10%之间。有50%的样本房源跌幅在5%-10%之间，另外50%的样本房源价格涨幅在10%以内。

从这张图中，我们可以看到：

分深圳业主对于后市其实还是不太看好的，因为下调价格的样本房源比例明显高于上调价格的房源。

对于前期的房地产调控，乐有家数据研究中心有一个标题比较有意思：矫枉过正。家自行脑补画面。

02.

新房供应巨增

深圳购房客不够用

深圳的新房市场呢？

中原数据显示：11月，共22个住宅项目获批，18个住宅项目开盘。其中住宅批售面积97.8万平，环比上升85.5%；推售88.3万平，环比上升92.2%。

成交量方面：11月，深圳新房住宅成交5644套，环比上升19.8%；成交面积为55.6万平，环比上升14.5%。

上面这两组数据可以对比来看，由此一个结论清晰可见：供应量幅上升，但成交量没有上来。

新房供应环比上升了85%，而成交量却只上升了15%左右。深圳人的打新热情不再，好像家都疲了。

我们再将时间线拉长，深圳今年一共开了几个项目？

数据显示：截止至11月19日，2021年深圳共有92个新房住宅开盘，为深圳供应了22213套住宅。（图片源自：伽深房团）

其中，9月份深圳开盘项目数量排名第一，共计有20个项目开盘。其次6月有11个项目开盘，11月（截止19日）共10个项目开盘。

今年开盘数量最少的月份是4月，仅有3个项目入市。如果一购房者个个楼盘都想去打的话，至少资料要被“操”91次，想想也就够了。

03.

新房内卷严重

转介8%佣金

供应量巨增的背后，是深圳新房的严重内卷。

自从佳兆业开始出现打折卖房之后，深圳的新盘内卷现象严重。而在11月份，内卷到了有史以来的峰。

而那个标志性事件，就是福田的富通上舍开始出现“8人摇”的尴尬开盘现场。

果不其然，最后7个人跑了，开盘只成交了个位数：1套。最后商没办法了，降价120万/套，启动9折卖房+1%佣金中介带客。

与其同样尴尬处境的是光明的深铁瑞城，从公布信息来看，共计1693批购房者参与光明深铁瑞城公证摇号。

值得一提的是，此前商曾发布海报称：超2000批购房者登记资料。或有超过300批购房者资料审核未通过，或放弃冻资。

‍有业内朋友在朋友圈说这个楼盘概率也将日光，对此我完全持相反的态度：现在认筹数与房源比例达不到3：1，说日光的都是耍流氓。

另外一个近期即将开盘的项目是南山的中泰印邸，今天选房，102批客选124套房，房源比客多，结合项目尴尬的单体楼形象，商能卖三成就要烧高香了。

当然，深圳新房内卷不止于此，内卷到什么程度？我们来看商给中介的佣金就知道了：基本1%起步，的达到了8%。

图片来自@圳楼

据@圳楼统计：截止11月底，深圳新房市场有38个新盘启动转介（不含之前结束代理关系、商铺、写字楼等），其中商给中介佣金点数从最低2.5万-8%不等，并且仅是浮动，如转介去化不理想，KFS必定提高佣金点数。

加福华尔登府邸，开盘售出40多套，打脸之前吹嘘，现Q房+世联代理，转介佣金2%；

东海富汇豪庭超出周边二手房指导价2-3万/平，备案价接近9万/平，开盘售出不足50套，启动转介4%佣金+92折分特价房源；

玖玖颂阁开盘转介佣金1%+98折，备案均价9.2万，典型的“韭韭送割”，让玺玥华府“8.5万+不要积分+售罄”更加性价比+没认筹后悔莫及……

之前吹牛说自己是龙华版“深圳湾1号”的鹏瑞颐景府，转介佣金也是2个点，之前还被曝出返佣，相当于97折。讲真，这个山寨版的“深圳湾1号”有点惨。

未开盘已开始转介、打折又送车、高佣金点数、已成深圳新房常态。之前我认识深圳一个网红盘的销冠，人家卖一套房才几千块钱。

再看看现在的新房，以总价500W来算，最低的也有5W，的可能有40W。点数越高，越可能是坑。家自行对比参照。

后市咋看？且听下回分解。

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标签：深圳楼市 深圳 房源 二手房 新房 二手住宅

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